Предварительный договор купли-продажи недвижимости в Беларуси: что это и зачем он нужен

Покупка квартиры всегда связана с оформлением многих документов, поэтому процесс переоформления документов может затянуться, а стоимость квартиры – увеличиться. Уберечь себя и защитить задаток поможет предварительный договор купли-продажи недвижимости. Составление этого документа не является обязательным этапом сделки, но может уберечь и продавца, и покупателя от ее срыва или недобросовестности второй стороны. В сегодняшней статье мы расскажем, как правильно составить этот документ.

Что такое предварительный договор продажи недвижимости

Суть документа сводится к закреплению между участниками условий сделки с целью в будущем заключить уже постоянный договор о переходе права собственности. Если условия, оговорённые заранее и закрепленные в нем, нарушены, он дает возможность обратиться в суд для защиты своих прав.

Принципы оформления заложены в статье 399 ГК РБ. Один из них утверждает, что форма постоянного договора должна принять тот же вид, что и предварительного. То есть письменный. В нем обязательно прописывают все условия сделки, сроки заключения, обязанности сторон и стоимость квартиры. После подписания, покупатель и продавец не могут изменять условия сделки.

Внесение задатка является не обязательной материальной гарантией соблюдения условий продавцом. Если он их нарушает, задаток остается у покупателя. Сумма задатка также прописывается и не позволяет расторгнуть его в любой момент. Поэтому, мы рекомендуем заключать предварительный договор купли продажи квартиры с задатком.

Составление предварительного договора позволяет:

• Упорядочить взаимоотношения между сторонами;
• Гарантировать заключение основного договора и передачу права собственности;
• Ограничить стороны временными рамками сделки;
• Зафиксировать стоимость жилья;
• Согласовать условия освобождения квартиры;
• Оформить кредит на покупку;
• Обеспечить право на юридическую защиту прав сторон сделки.

Когда составляют документ

Составлять документ можно при любой сделке, связанной с продажей недвижимости. Он позволяет закрепить условия сделки на период, необходимый для сбора всех бумаг, освобождения жилплощади и других юридических и жилых нюансов. Но есть некоторые случаи, когда его составление является обязательным. Это случаи, когда правомерность покупки должна подтвердить третья сторона. К ним относятся сделки:

• Цепочки, когда продавец может продать квартиру только после ее покупки третьей стороной. Такие операции всегда проводятся через агентство, которое договаривается со всеми участниками процесса и занимается ее юридически грамотным оформлением;
• С участием кредитных обязательств. Банк всегда требует предварительный договор купли-продажи квартиры в 2023 году с обозначением намерений на ее покупку и стоимости покрытия кредитными средствами;
• Для улучшения жилищных условий при продаже льготного жилья. Контролирующие органы могут потребовать доказательств, что продажа недвижимости связана с улучшением жизненных условий.

Использовать документ нужно осторожно, так как в одностороннем порядке его условия изменить невозможно. Несоблюдение его условий может повлечь за собой судебное взыскание и требование исполнить обязательства через суд.

Что нужно прописать в договоре

В договор предварительной продажи недвижимости в Беларуси должна быть внесена следующая информация:

• Полные данные об объекте недвижимости, включая адрес, площадь, количество комнат, этаж. Если эта информация не указана, понять, о какой именно квартире идет речь невозможно;
• Стоимость квартиры. Если она не указана, договор обяжет купить квартиру покупателю по цене, которую продавец может изменить в любой момент, что лишает подписание документа всякого смысла;
• Срок совершения сделки, если срок не указан, по закону, сделку нужно провести в течение года. Но на практике, сроки, на которые рассчитывают стороны, гораздо меньше.

Помимо этих обязательных пунктов, в договоре также прописывают:

• Право на проживание зарегистрированных лиц или сроки, в течение которых они должны сняться с регистрационного учета. Этот пункт обязателен для сделок, совершенных по цепочке;
• Сроки освобождения квартиры;
• Наличие конкретной бытовой техники, мебели;
• Условия передачи, сумма задатка, условия, при которых задаток может быть возвращен;
• Порядок будущих расчетов, расходов по государственной перерегистрации объекта недвижимости;

Нужна ли регистрация

Регистрация не является обязательной, но сделать это все же стоит. Регистрация подтверждает правомерность составления документа, что будет служит основанием для предъявления ограничений или прав на квартиру, в случае срыва сделки. Законодательство не устанавливает обязательств по регистрации документа, поэтому эта договоренность должна быть достигнута между сторонами добровольно.

Возможные риски

Чтобы избежать рисков при составлении договора, необходимо проверить следующие пункты:

• Дееспособность продавца. Она влияет на возможность проведения сделок с недвижимостью. Договор, заключенный с лицом, лишенным дееспособности недействителен с момента подписания. если продавец не до конца осознает последствия своих поступков в виду психического заболевания, права на продажу он не имеет. Документ может оспорить в суде заинтересованная сторона, а покупатель потеряет деньги, время;
• Право на объект недвижимости. Проводить сделку имеет право только хозяин жилья, либо его представитель по генеральной доверенности, уполномоченный им. Для проверки можно получить выписку из Агентства государственной регистрации и земельного кадастра о праве собственности продавца на квартиру, предъявив паспорт.
• Внесение задатка и составление предварительного договора запрещено законодательством на жилье, находящееся на стадии строительства. При составлении договора также нужно учесть доли несовершеннолетних собственников. супругов, приобретших жилье в браке (даже если они в разводе, такая недвижимость может стать спорной), наличие наблюдения семьи со стороны органов опеки (если дети находятся в социально-опасной ситуации).

При составлении такого документа, как договор предварительной продажи квартиры, необходимо учитывать все моменты, присущие конкретной сделке. Поэтому его составление лучше доверить Агентству или риэлтору. Специалисты досконально проверять объект недвижимости и внесут в документ необходимые пункты.