Возмещение ущерба при аренде недвижимости

Удобное жилье нужно любому арендатору, и они ищут квартиры с лучшими условиями. Некоторые даже готовы сделать небольшой ремонт, иногда – в счет аренды, а иногда за свои деньги. К сожалению, не все столь бережно относятся к снимаемой недвижимости. Нередко жильцы арендуемой жилплощади случайно или даже специально портят мебель, отделку, ломают или теряют вещи из квартиры, и т.д. В свою очередь, арендодатели тоже могут ошибаться или вести себя недобросовестным образом, пытаясь возместить все свои расходы в убыток жильцам. Чтобы законно получить возмещение ущерба по договору аренды, нужно знать, как правильно его оформить.

ИМНС города Минска в отчетах указывает, что чуть меньше ста тысяч человек указали аренду жилплощади как источник заработка и выплачивают за нее подоходный налог. Это сравнимо с крупным райцентром в регионах. Есть ряд конкретных инструментов, которые помогут вам защититься от мошенников и недобропорядочных граждан.

Все эти инструменты можно разделить на две категории: юридические и практические.

Практические: как не дать арендаторам испортить ваше имущество

Первый и самый важный пункт – обдуманный выбор жильцов. Прежде, чем вы будете сдавать свою недвижимости под аренду, нужно обозначить требования к будущим арендаторам. Есть несколько общих вопросов:

• Готовы ли вы размещать студентов? Если да, то учтите их образ жизни (молодежь любит приводить друзей и отдыхать) и вероятность, что у них нет стабильного заработка для оплаты аренды;
• Разрешаете ли вы жить с питомцами? Если да, то с какими? Учитывайте, сколько места нужно разным видам животных, какой ущерб они могут нанести мебели или как они могут испачкать полы, ковры и т.д.;
• Согласны ли вы сдавать квартиру многодетной семье, или одиноким мужчинам? Дети часто шумят, а одинокие мужчины имеют склонность к вредным привычкам и часто не заботятся о чистоте и порядке.

Есть и другие факторы. Их все следует обсудить перед заключением договора, чтобы убедиться, что вам подходит будущий жилец. Важно договориться о правилах не только по проживанию в квартире, но и пользованию техникой и мебелью, а также по действиям в случае их поломки или порчи. Такие щекотливые вопросы стоит разобрать не только чтобы донести до арендатора ваши требования, но и чтобы по разговору понять, насколько порядочный это человек. Именно поэтому для собственников найти надёжных арендаторов удобнее и выгоднее с отделом аренды агентства недвижимости. Профессиональные специалисты помогут в поиске и проверке квартиросъёмщиков и гарантируют успешную сдачу квартиры в аренду.

Юридические: какие законы нужны

Вопросы повреждения частной собственности в арендуемой недвижимости и прочие отношения сторон при съеме жилья регламентируются Гражданским Кодексом Республики Беларусь. В основном, это статья 372 «Основания ответственности за нарушение обязательства» и статья 593 «Возврат арендованного имущества арендодателю».

Как арендодателю обеспечить защиту своего имущества

Законодательство нашей страны указывает: чтобы получить возмещение ущерба при аренде недвижимости, нужно предоставить доказательства порчи и вины в ней квартиранта. Для этого необходимо фиксировать состояние, в котором находятся жилплощадь и находящиеся в ней вещи до и после сдачи их в аренду. Документально это оформляется двумя типовыми бумагами, подписываемыми обеими сторонами договора:

• договор аренды;
• передаточный акт.

Договор аренды в своей типовой форме включает разделы для внесения бытовой и санитарной техники, деталей внутреннего интерьера и мебели в квартире, но он отражает лишь их наличие, а не состояние. Для доказательства наличия поломок или повреждений используется передаточный акт. В нем можно описать все дополнительное имущество подробнее. Нужно указывать марки и модели, техническое состояние и общий внешний вид на момент сдачи в аренду. Точно также описывается состояние интерьера. Дополнительно сделайте фотоснимки, документально зафиксировав их наличие в акте. Сами снимки надо пометить, проставив число, месяц, ФИО сторон. Заверить их лучше подписями.

Также в передаточном акте указать компенсации, которые следует выплатить арендатору при обнаружении вызванных им повреждений имущества. Следует сделать по крайней мере две копии, которые будут подписаны обеими сторонами. Нотариально регистрировать их не требуется.

Такой документ не только поможет арендодателю получить компенсацию в случае утраты или порчи его имущества, но также защитит и права арендатора. Его не потребуют заниматься ремонтом или компенсировать повреждения из-за действий предыдущих жильцов квартиры.

По каким правилам возмещается ущерб

Наличие этих документов призвано защитить от таких вещей, как кражи, намеренное вредительство и т.д. Но ведь и бытовая техника, и прочее имущество могут сломаться сами по себе – из-за износа, из-за непредвиденных внешних факторов и т.д. Что в таком случае делать? Арендатор не должен отвечать за поломки, в которых он никак не виноват, особенно, если они вызваны долгой эксплуатацией или отсутствием надлежащего ухода со стороны владельца или прошлых жильцов.

Обычно такое разрешается простым разговором и осмотром поломки – люди часто могут прийти к компромиссу. Но в спорных ситуациях, и уж тем более, если дело доходит до судебных разбирательств, решение принимают экспертных организации. Поэтому необходимо воспользоваться услугами экспертов, который даст взвешенный ответ. Но их услуги не бесплатны, а потому требуется зафиксировать условия обращения в экспертную лабораторию и оплаты ее работы при заключении арендного договора. Так можно гарантировать, что в случае потери и порчи жилья или находящегося в нем чужого имущества арендатор будет оплачивать лишь то, в чем сам виноват.

Как можно доказать вину арендатора для получения компенсации

Для получения оговоренных выплат, помимо непосредственно указания какое имущество вы передаете в пользование арендатора, нужно своевременно обнаружить повреждения или утрату этого имущества. Если вы при завершении аренды подпишите новый акт приема-передачи, и уже потому обнаружите порчу, то потребовать ее уже не получится. Поэтому необходимо выявлять их заранее, ведь иначе доказать вину арендатора чрезвычайно трудно.

Главное – выяснить причину порчи. Если вы уже подписали акт, получив имущество обратно, шанс, что арендатор признает свою вину, невелик, но имеется. У него есть все права ссылаться на износ после эксплуатации, или даже заподозрить вас в намеренной порче имущества уже после принятия квартиры.

В крайнем случае можно обратиться за экспертной проверкой в соответствующую лабораторию или даже в правоохранительные органы (особенно если имеет место кража). Результаты их проверок могут быть использованы в судебных разбирательствах.

Но лучше гарантией выплаты возмещения в случае порчи будет тщательная проверка всех отмеченных в изначальном акте предметов перед заключением нового.