Что выгоднее: оформить дарение или продать недвижимость

Содержание

• Дарение или купля-продажа – в чем разница
• Налоговые обязательства
• Что выбирать и когда
• Что выгоднее оформлять

Собственник, желая распорядиться своим недвижимым имуществом, неизбежно сталкивается с выбором правовой формы сделки. Традиционно переход права собственности ассоциируется с получением денег, но гражданское законодательство предусматривает и безвозмездные способы передачи объекта.

Дарение или купля-продажа – в чем разница

Договор купли-продажи (ДКП) является классической двусторонней сделкой. Обязательным условием здесь выступает передача денег в счет отчуждаемого объекта. Нарушение принципа возмездности может приводить к оспариванию сделки.

Договор дарения (дарственная) характеризуется строгой безвозмездностью. Любое встречное обязательство (передача денег, оказание услуг) аннулирует правовую природу достигнутой договоренности, а также делает договор ничтожным.

Дарение более уязвимо для оспаривания в судебном порядке. Даритель имеет право отозвать дар лишь при наличии специфических оснований (например, покушение на жизнь или здоровье), в то время как расторжение ДКП возможно при нарушении его условий.

Налоговые обязательства

При купле-продаже фискальное бремя ложится на продавца. Он обязан уплатить налог в размере 13% с разницы между ценой приобретения и ценой продажи (если в течение пяти лет отчуждается более одного объекта недвижимости — квартиры, жилого дома, дачи, садового домика, гаража или машино-места).

При оформлении дарственной налогоплательщиком выступает лицо, получившее доход в натуральной форме. Он обязан уплатить 13% от кадастровой стоимости объекта. Исключением считаются сделки между членами семьи и близкими родственниками.

Что выбирать и когда

Выбор зависит от статуса участника и целей сделки:

• Близкое родство. Если цель сделки – передача недвижимости внутри семьи, то безусловный приоритет будет иметь дарение. Оно исключает налогообложение и упрощает процесс регистрации. ДКП между родственниками используется крайне редко – преимущественно в тех случаях, когда необходимо зафиксировать факт передачи денежных средств (например, для использования материнского капитала) или подтвердить статус имущества как совместно нажитого/личного.
• Дальнее родство или отсутствие родственных связей. Передача недвижимости лицам, не входящим в категорию «близких родственников» (племянники, двоюродные братья, друзья), через дарение связано с высокой налоговой нагрузкой для получателя (13%). В таких обстоятельствах выгоднее использовать договор купли-продажи.
• Взаимодействия с третьими лицами. Применение дарственной связано с высокими рисками. При возникновении споров одаряемому крайне сложно будет доказать добросовестность владения имуществом. Любая попытка прикрыть ДКП дарением с целью уклонения от налогов является правонарушением, а также влечет риск признания сделки недействительной.

Что выгоднее оформлять

Если сделка предполагает реальный расчет, то стоит выбирать исключительно ДКП. При передаче недвижимости на безвозмездной основе или когда стороны – близкие родственники, рекомендуется оформлять дарственную. При этом необходимо тщательно сопоставить налоговые издержки одаряемого с налоговыми вычетами продавца.

Окончательное решение принимают после анализа правоустанавливающих документов, оценки потенциальных рисков оспаривания договоренностей заинтересованными третьими лицами (например, наследниками и др.).

Для близких родственников выгоднее дарение. Это самый экономный вариант, так как он полностью освобождает от уплаты налога, упрощает процедуру передачи собственности. Для сделок между посторонними людьми или дальними родственниками выгоднее купля-продажа. Но дарение легче оспорить в суде, и оно несет риски для одаряемого, если сделка фактически скрывает продажу недвижимости. Не рекомендуется подменять куплю-продажу дарением (и наоборот) ради мнимой выгоды: если вскроется встречное обязательство (передача денег при дарении), то сделка будет признана ничтожной.