Служба качества компанииПокупка жилья на вторичном рынке всегда связана с рисками, сложностями. Необходимо правильно оценить состояние ремонта, учесть передающиеся новому владельцу ценные предметы обстановки. Но самое главное предусмотреть вероятность оспаривания сделки родственниками собственника или им самим.
По наблюдениям риэлторов и юристов в сфере недвижимости, в 2025–2026 годах участились случаи, сопровождающиеся риском судебной отмены таких договоров (это связано с ростом мошеннических схем). Продавцы могут позднее заявить о введении в заблуждение, давлении, временном помутнении сознания или мошенничестве третьих лиц. Добросовестный покупатель, заплативший рыночную цену, оформивший сделку, может через 6–18 месяцев остаться не только без жилья, но и без надежды вернуть деньги.
Особенности подготовки сделки
Покупка квартиры у пожилого собственника требует от приобретателя особенной бдительности. Некоторые обстоятельства – дееспособность, состояние продавца, его финансовая состоятельность, наличие родственников, подозрительно низкая цена или продажа единственного жилья – могут создать риски и привести к тому, что договор купли-продажи позже оспорят.
Юридическая чистота сделки – это отсутствие оснований для ее оспаривания в будущем. Полноценно обеспечить сбор всех данных и исключить возможность обращения продавца в суд могут специалисты из агентства недвижимости:
- они досконально проверят право собственности;
- исключат финансовые ограничения, обязанности владельца;
- проверят подлинность документов, дееспособность;
- оценят историю объекта сделки;
- проанализируют сам договор;
Покупатели получают экспертную проверку чистоты, экономят время, нервы, получают юридическую и финансовую защиту. Агентство берет на себя подготовку и оформление всех документов, а клиенты могут сосредоточиться на покупке квартиры.
Базовые риски
Приобретение квартиры у пожилого собственника в Республике Беларусь требует тщательного анализа обстоятельств, которые могут повлиять на правовую устойчивость и безопасность:
- Неспособность осознавать значение своих действий и руководить ими. Даже при формальной дееспособности пожилого продавца существует вероятность, что в момент заключения договора он не мог в полной мере понимать последствия своих действий. После регистрации перехода права собственности родственники вправе обратиться в суд с ходатайством о признании сделки ничтожной. На основании статьи 177 ГК РБ в редакции, учитывающей договоры, заключенные лицом, не осознающим значение своих действий.
- Совершение сделки под влиянием обмана. Если доказать неспособность осознавать поступки не удается, истец может сослаться на статью 180 ГК РБ. Заявить, что покупатель воспользовался уязвимым положением владельца квартиры преклонных лет, в результате чего возник кабальный договор.
- Совершение сделки под влиянием заблуждения – одно из наиболее часто используемых оснований для оспаривания по статье 179 ГК РБ. Истец будет стремиться доказать, что пожилой продавец подписывал договор, искренне полагая, что жилье остается в его собственности.
- Отчуждение имущества недееспособным лицом. Независимо от внешнего вида и поведения пожилого собственника, договор с ним требует обязательной проверки дееспособности. Это происходит путем получения справок из психо-неврологического и наркологического диспансеров. При наличии диспансерного учета необходимо получение одобрения органов опеки и попечительства, а также участие и письменное согласие назначенного опекуна. Игнорирование данных требований приводит к практически стопроцентной вероятности утверждения договора ничтожным в судебном порядке.
Для исключения рисков и обеспечения максимальной правовой защиты рекомендуется на ранней стадии привлекать компетентных юристов - риэлторов, которые окажут комплексное сопровождение сделки на всех ее этапах.
Как покупателю подстраховаться перед назначенной сделкой
Заранее стоит лично обсудить с пожилым собственником несколько ключевых вопросов:
- Планы на новое место жительства – уточнить, куда продавец собирается переезжать после сделки. Отсутствие четких и правдоподобных планов – серьезный повод насторожиться и, возможно, отказаться от покупки, так как это может указывать на мошенническую схему.
- Наличие родственников – спросить о близких родственниках, связаться с ними, чтобы обсудить условия сделки. Это позволяет заранее выявить потенциальные конфликты.
- Медицинское подтверждение дееспособности.
- Организация оплаты – предпочтительно провести безопасный расчёт. Присутствие супруга или детей при расчете добавляет надежности. Необходимость в консультации постороннего человека – повод для беспокойства.
Соблюдение этих шагов значительно повышает безопасность сделки. При любых сомнениях рекомендуется привлекать опытного риэлтора или юриста.
Заключение
Приобретение жилья у пожилого собственника, как и любая операция с недвижимостью, требует своевременной и тщательной юридической проверки. Необходимо устранить все сомнительные обстоятельства, которые могут повлиять на законность и необратимость перехода права собственности.
