Служба качества компанииДолевая собственность на квартиру – распространенное явление, возникающее в результате приватизации, наследования или приобретения жилья несколькими лицами. Часто собственники хотят распорядиться своей долей: продать, подарить, завещать. Однако, прежде чем это сделать, надо понимать, требуется ли выделение этой доли в натуре и как это правильно оформить юридически.
Нужно ли выделять долевую собственность перед продажей
Юридически, выделение доли в натуре – это определение конкретной части квартиры, находящейся в собственности одного из совладельцев, с закреплением за ней определенной площади и, по возможности, обособленного пространства. Выделение доли в натуре требуется не всегда по следующим причинам:
- Продажа доли без выделения: по закону, собственник вправе продать свою долю в квартире без ее предварительного выделения в натуре. Однако, в этом случае необходимо строго соблюдать право преимущественной покупки, принадлежащее другим совладельцам квартиры. Это означает, что прежде, чем продать долю лицу, необходимо письменно уведомить остальных долевых собственников о намерении продажи, указав цену и другие условия. Если в течение месяца они не воспользуются правом преимущественной покупки, долю можно продавать любому желающему. Несоблюдение этого правила дает остальным собственникам право оспорить сделку в суде и перевести на себя права покупателя.
- Сложности продажи без выделения: продажа доли без выделения часто сопряжена с определенными сложностями. Покупатели, как правило, неохотно приобретают доли в квартирах, так как это может привести к конфликтам с другими собственниками и затруднениям в использовании жилья. Оценочная стоимость доли, не выделенной в натуре, обычно значительно ниже, чем цена доли, закрепленной за конкретной комнатой.
- Выделение доли в натуре для повышения ликвидности: выделение доли в натуре делает объект более привлекательным для потенциальных покупателей и помогает продать его по более высокой цене. Особенно это актуально для квартир, где технически возможно обособление помещений, соответствующих долям собственников.
Таким образом, выделение доли в натуре перед продажей не обязательно, но может значительно упростить процесс продажи и повысить ее прибыльность.
Как выделить долю в квартире
Процесс выделения доли в квартире может быть осуществлен двумя способами: по соглашению со всеми собственниками или через суд.
Если все долевые собственники достигли согласия относительно порядка пользования квартирой и выделения долей, они могут заключить письменное соглашение. В соглашении необходимо четко определить, какие конкретно помещения (комнаты, кладовки, и т.д.) закрепляются за каждым собственником, а также описать порядок пользования местами общего пользования (кухня, ванная комната, туалет, коридор). Соглашение подлежит государственной регистрации.
Если между собственниками нет согласия относительно выделения долей, вопрос решается в судебном порядке. Суд рассматривает все обстоятельства дела, учитывает доли собственников, фактическое пользование квартирой, возможность выделения доли в натуре без причинения несоразмерного ущерба общему имуществу. Для участия в судебном процессе рекомендуется привлечь опытного юриста, который поможет собрать необходимые доказательства и отстоять ваши интересы. Решение суда, вступившее в законную силу, является основанием для внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).
Техническая экспертиза: В судебном процессе, как правило, назначается строительно-техническая экспертиза, которая определяет, возможно ли технически выделить долю в натуре без нарушения строительных норм и правил, и какие работы необходимо для этого провести. Стоимость экспертизы оплачивается стороной, которая ее инициирует.
Как лучше распорядиться долевой собственностью в квартире
Распоряжение долевой собственностью – это широкий термин, включающий в себя различные варианты использования доли в квартире. Рассмотрим основные из них:
- Продажа доли: для успешной продажи рекомендуется предварительно выделить долю в натуре, если это возможно.
- Сдача доли в аренду: собственник доли вправе сдать ее в аренду, но для этого необходимо получить согласие всех остальных собственников. На практике это часто оказывается сложной задачей. Без согласия остальных собственников сдача доли в аренду может быть оспорена в суде.
- Дарение доли: оно не требует согласия других собственников. Однако, одаряемый приобретает все права и обязанности, связанные с долевой собственностью, и становится участником всех возможных конфликтов и споров.
- Завещание доли: собственник доли вправе завещать ее любому лицу, независимо от наличия других собственников. Наследник, принявший наследство, становится совладельцем квартиры.
- Использование доли для проживания: собственник доли имеет право проживать в квартире, но порядок пользования общим имуществом (кухня, ванная комната, туалет, коридор) должен быть согласован со всеми собственниками.
- Выкуп доли другими собственниками: другие собственники квартиры могут предложить выкупить вашу долю по согласованной цене.
Выбор оптимального способа распоряжения долевой собственностью зависит от конкретных обстоятельств, целей собственника и отношений с другими совладельцами квартиры.
Итоги
Долевая собственность на квартиру – это сложный правовой институт, требующий внимательного изучения норм законодательства и учета множества нюансов. Достижение согласия со всеми собственниками будет наиболее эффективным и мирным способом решения спорных вопросов.
