Новый Кодекс Республики Беларусь о земле в 2024. Давайте разберемся. Статья Сергея Сусолкина.

С 01 января 2023 года вступила в силу новая редакция Кодекса Республики Беларусь о земле. В чем суть  внесенных в документ новшеств? Насколько учтены в нем интересы граждан, предприятий и организаций?

Изменения в Кодексе нацелены, в первую очередь, на совершенствование условий для землепользования на местах, в районах и регионах. В частности, усилена роль местных распорядительных органов власти по регулированию земельных отношений, наведению порядка на земле и разрешению земельных споров. У них появилась возможность включать непригодные для иного использования земли в границы населенных пунктов. Обновленный Кодекс будет стимулировать покупку земель в регионах, при этом оставляя возможности и для аукционов. Людям теперь гораздо проще будет получить земельный участок.

По новому Кодексу, местные органы власти наделены правом рассматривать большее количество вопросов и возникающих споров. Часто, к примеру, бывает, что одни граждане не могут решить земельный спор, другие приходят с вопросами по корректировке границ земельного участка и т.д. Земельные споры между соседями теперь будут разрешать только районные исполкомы. 

При этом решение вопросов, касающихся использования сельскохозяйственных и лесных земель, по-прежнему остается за Президентом. Только с его согласия можно изъять и (или) предоставить земельные участки из сельскохозяйственных земель, лесного фонда, а также перевести такие земли в иные категории.  

А какие преимущества новое земельное законодательство устанавливает для граждан РБ?  

Прежде всего, люди смогут более свободно распоряжаться своими земельными участками, многие процедуры можно будет провести быстрее и проще. В частности, обновленный Кодекс допускает раздел земельных участков, предоставленных для строительства и обслуживания жилого дома при условии соблюдения градостроительных регламентов, санитарных и иных норм. Во многих сельских населенных пунктах у граждан есть большие по площади земельные участки – 25 соток для строительства и обслуживания жилого дома. Допустим, собственник такого участка хочет, чтобы на этой территории был построен дом для родителей, детей или внуков. Теперь это возможно. Решаются сразу две проблемы: более эффективно используется земля и удовлетворяются потребности граждан в земельных участках.

Вступивший в силу с 1 января 2023 года Кодекс Республики Беларусь о земле предоставляет гражданину возможность «осуществить раздел земельного участка, предоставленного для строительства и (или) обслуживания одноквартирного, блокированного жилого дома, и впоследствии использовать полученный в результате раздела участок для целей, связанных со строительством и обслуживанием жилого дома, либо иных целей, изменив в установленном порядке его целевое назначение».

До раздела земельного участка, предоставленного для строительства и (или) обслуживания одноквартирного, блокированного жилого дома, местный исполнительный комитет принимает в порядке, установленном законодательством об административных процедурах, решение о разрешении раздела земельного участка.

Раздел земельного участка разрешен при соблюдении следующих условий:

- изменение вида права на существующий земельный участок на право частной собственности (если он принадлежит заявителю на ином виде права) или на право аренды (если он в соответствии с законодательством не может быть предоставлен в частную собственность);

- внесения гражданином платы за земельный участок или платы за право его аренды;

- наличия инженерной и транспортной инфраструктуры, обеспечивающие минимально необходимый уровень инженерного оборудования земельных участков;

- соблюдения предельных размеров земельных участков, градостроительных регламентов, природоохранных, санитарно-эпидемиологических требований, противопожарных, строительных и иных норм и правил.

Одновременно с этими условиями при разделе земельного участка должна быть предусмотрены следующие возможности:

- обеспечение для каждого из образованных в результате деления земельных участков подъездов, ширина которых должна быть не менее 3,5 м;

- обеспечение собственниками капитальных строений (зданий, сооружений), находящихся на образуемых в результате деления земельных участках, отдельных входов в принадлежащие им строения;

- местоположение границ, образуемых в результате деления земельных участков на расстоянии не менее 3 м от отдельно стоящего капитального строения (жилого дома, садового и гостевого домика) и противопожарного водоема, не менее 2 м – от нежилых капитальных построек, не менее 4 м – от вольеров с домашними животными, не менее 3 м – от высокорослых плодовых деревьев (яблоня, груша, черешня и другое), не менее 2 м – от среднерослых плодовых деревьев (вишня, слива, алыча, облепиха, калина и другое), а также от карликовых плодовых и декоративных деревьев, не менее 1 м – от ягодных (смородина, малина, виноград и другое) и декоративных кустарников.

Важно: При делении земельных участков линия раздела не должна проходить по неделимым капитальным строениям (зданиям, сооружениям), многолетним насаждениям.

Если, при делении земельных участков, заинтересованные лица изъявляют желание границу раздела установить по оси внутренней стены разделяемого капитального строения (здания, сооружения), такие предложения могут учитываться при наличии заключенного между ними письменного соглашения, предусматривающего взаимные обязательства сторон по недопущению разрушения, содержанию в нормальном состоянии и ремонту этой стены, а также обязательства по недопущению разрушения помещений этого строения, расположенных выше или ниже уровня отметки земли, либо копии судебного постановления по этому вопросу.

Линия раздела, проходящая по капитальному строению (зданию, сооружению), устанавливается с учетом соответствующего проекта раздела капитального строения (здания, сооружения) либо вычленения изолированных помещений из капитального строения (здания, сооружения).

С заявлением о разрешении раздела земельного участка, предоставленного для строительства и (или) обслуживания одноквартирного, блокированного жилого дома, следует обращаться в районный (городской) исполнительный комитет по месту нахождения земельного участка.

Добавим, если  прежде для строительства жилых домов в сельской местности можно было получить земельный участок площадью не более 25 соток, то теперь лимит – 1 гектар. Вместе с тем следует отметить,  что областные исполкомы вправе определить сельские населенные пункты, на территории которых невозможно предоставить более 25 соток. Собственно всеми органами такие решения уже приняты.

Еще важная норма: Если раньше для ведения личного подсобного хозяйства нужно было быть зарегистрированным в сельском населенном пункте, то теперь это требование снято. Если человек живет, к примеру, в столице или областном центре, то, принимая наследство в сельской местности, может сразу оформить земельный участок для строительства жилого дома и ведения подсобного хозяйства (при наличии, конечно, этих земель), не регистрируясь в сельской местности.

Какой площади участок можно теперь получить для строительства дома в черте города, в дачном поселке, для развития подсобного хозяйства?

По законодательству установлена предельная площадь земельных участков до 15 соток – в Минске, областных центрах и городах областного подчинения; до 25 соток – в других городах и поселках городского типа; до 1 гектара – в сельской местности. Сегодня, возникшие вопросы по оформлению участка, площадь которого незначительно превысила установленные ранее 15 соток, в тех же районных центрах, будут решаться значительно проще.

Для коллективного садоводства, дачного строительства гражданам предоставляется 15 соток. Обновления в Кодексе здесь связаны с оформлением участков. Немало обращений поступает в садовые товарищества по поводу границ земельных участков. Многие дачники  получали участки очень давно, когда измерения проводились еще «шагомером», со временем изначальная разметка смещалась, и в результате фактические размеры участка не совпадали с первоначальными границами. Чтобы узаконить изменившиеся границы, требовалось внести корректировки в план садового товарищества, что  требовало значительных финансовых затрат, соответственно вложений дачников-садоводов. С принятием обновленного Кодекса вся эта процедура значительно облегчается: если границы садоводческого товарищества не меняются, если нет споров с соседями, земельный участок будет оформляться по фактически сложившимся границам.

Земельные участки в сельском населенном пункте, поселке городского типа предоставляются также гражданам для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ). По прежнему законодательству можно было получить для этого участок площадью до 4  гектаров, но при условии того, что человек должен быть зарегистрирован в этом населенном пункте.  Гражданин хотел бы выращивать сельскохозяйственные культуры, но у него регистрация в городе, значит, землю ему нельзя было предоставить. В новой редакции Кодекса ограничения, связанного с регистрацией, нет. Захочет, к примеру, житель столицы или областного центра  обрабатывать землю, выращивать сельхозпродукцию – нет препятствий, землю предоставят! При условии, если она есть в наличии и человек  будет добросовестно трудиться на ней.

Надо сказать и о еще одной важной новации, которая связана с изменением целевого назначения земельного участка. Сельчане, например, нередко обращались с просьбой разделить участок, выделенный для ведения  личного подсобного хозяйства, и отвести его часть под строительство дома. По обновленному Кодексу это можно сделать через местные исполкомы при соблюдении тех же условий, что перечислены выше.

Ну а для фермеров в пожизненном наследуемом владении остается 100 гектаров сельскохозяйственных земель, а в постоянном пользовании и в аренде – без ограничений. 

Что же изменилось с 1 января 2023 для нуждающихся в улучшении жилищных условий и тех, кто получил льготные участки?

В частности, сокращен срок, в течение которого граждане, получившие земельные участки в качестве состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, ограничены в правах на распоряжение земельным участком и расположенными на нем объектами недвижимости. Если раньше речь шла о 8 (восьми) годах, то теперь сроки сократились до 5 (пяти) лет. В случае если человек получил участок как нуждающийся в улучшении жилищных условий, построил дом, но изменились семейные обстоятельства и теперь данную недвижимость он хочет продать, то раньше он мог сделать это лишь через 8 лет со дня регистрации, теперь срок сокращен до 5 лет. Если конечно нет иных обстоятельств, требующих постановлений суда.

Еще одно очень важное нововведение – возможность выкупить землю с применением льготного коэффициента. Стоимостные коэффициенты – 0,8 за земельный участок на территории Минска и областных центров, 0,5 – в других населенных пунктах и территориях. У многих собственников, земельные участки находятся на праве пожизненного наследуемого владения  либо в праве пользования  – теперь их можно выкупить на льготных основаниях.

Можно ли собственнику продать земельный участок в населенном пункте, при отсутствии на нем капитального строения?

Пустые участки разрешат отчуждать, но при соблюдении ряда условий. Одно из важнейших условий – установленный срок строительства объекта на данном участке не подлежит изменению (продлению). Это значит, что покупатель такого участка должен быть готов возвести на этом земельном участке капитальное строение и зарегистрировать его в установленные изначально сроки. Простыми словами, на этом участке должно появиться и быть зарегистрировано незавершенное законсервированное капитальное строение (НЗКС), либо завершенное капитальное строение или капитальное строение, введенное в эксплуатацию в сроки установленные первоначально. В случае если установленные сроки истекли, то отчуждение земельного участка невозможно, пока на нем не появится зарегистрированное капитальное строение. А в этом случае возникают совершенно другие риски, и решать вопрос придется в индивидуальном порядке с местными исполнительными распорядительными органами.

Какие изменения, для самовольно занятых земельных участков вошли в новый Кодекс Республики Беларусь о земле?

Относительно этих участков действительно проблемы только накапливались. Здесь надо понимать, что не всегда самовольное занятие  допускается по вине землепользователя, могли быть и погрешности со стороны проектных организаций. В Законе, утвердившем обновленный Кодекс, предусмотрена так называемая «земельная амнистия»: граждане вправе оформить ранее самовольно занятые участки, если не нарушаются требования градостроительных, природоохранных и санитарно-эпидемиологических норм. Самые распространенные нарушения  – строительство объекта или его части  за пределами границ земельного участка. В случаях, когда речь идет о занятии сельскохозяйственных или лесных земель, решение будет приниматься областными исполнительными или Минским городским комитетами при условии согласования с Главой государства. В иных случаях вопросы могут решать местные исполнительные органы, если нарушения носят незначительный характер. За право легализации нужно будет в бюджет внести плату в размере кадастровой стоимости земельного участка либо части земельного участка в случае, если нарушил границы этого участка.

!!!Земельная амнистия – мера временная, так скажем, необходимая для определения общего объема накопившихся вопросов и приведения данного сектора в соответствие. Этим правом можно воспользоваться в течение трех лет, то есть обратиться с заявлением в исполком нужно до 1 сентября 2025 года.

А какие новации в обновленном  Кодексе будут интересны предпринимателям, юридическим лицам?  

В данном сегменте, обновление в том, что в определенных случаях можно получить земельный участок земли без аукциона, распространяется и на юридические лица и индивидуальных предпринимателей. Они могут получить участок земли для развития производства. Новым Кодексом также предусмотрено предоставление дополнительных земельных участков предприятиям для расширения площадей на различные цели. Ранее эти участки можно было приобрести  только с аукциона либо, как вариант, заказать реконструкцию строения.

Еще одна норма касается изменения целевого назначения земельного участка до завершения строительства объекта. Раньше это было  запрещено. Теперь же, по обновленному Кодексу – возможно. Например, земельный участок был предоставлен для строительства объекта торговли, при этом юридическим лицом был приобретен с аукциона. Но собственник решил, что ему там нужен, допустим, объект другого вида деятельности. Тогда он может обратиться в исполком,  и при условии соблюдения градостроительных, архитектурных и санитарных норм ему может быть разрешено изменение целевого назначения земельного участка.

В целом новая редакция Кодекса о земле содержит много изменений, документ обновлен более чем наполовину. Мы разобрали лишь малую часть. Главное,  что с обновленным Кодексом о земле многочисленные вопросы земельных отношений будут разрешаться гораздо быстрее и по упрощенной схеме. У собственников и землепользователей появились дополнительные права, они смогут более свободно распоряжаться своими земельными участками.   А для государства важно, что земля будет использоваться более эффективнее и в этом сегменте будет отрегулирован четкий механизм взаимодействий.