Как не ошибиться при покупке жилья

Даже небольшие ошибки при покупке недвижимости могут дорого обойтись в будущем - за них можно заплатить деньгами, потраченными нервами или сожалением о невыгодной сделке. Давайте рассмотрим, каких ошибок нужно избегать и на какие риски обратить пристальное внимание, покупая недвижимость.

Оценка стоимости ремонта

Общепринятое мнение - мы покупаем стены, ремонт все равно придется делать. Однако ремонт ремонту рознь. Одно дело переклеить обои, другое - выравнивать стены; недорого обойдется замена старого линолеума, но можно отдать целое состояние на замену полов. Казалось бы, планировка хорошая, но сразу подсчитайте во что обойдется демонтаж устаревших арок - привет из 90-х, остекление лоджии, замена яркой кричащей плитки в ванной. По копеечке может набежать достаточно внушительная сумма.

Что касается новостроек, то готовая квартира без отделки может обойтись дешевле, чем аналогичный вариант с готовым ремонтом на чужой вкус на вторичном рынке. Однако первоначально подсчитайте, во сколько обойдется отделка в строительной компании. Обычно переплата оказывается серьезной, поэтому иногда выгоднее купить новостройку у застройщика с ремонтом, пусть и переплатить по цене квадратного метра.

Неузаконенная планировка

В сегменте вторичной недвижимости сейчас часто можно встретить красивые просторные современные квартиры с комнатами на 20-30 квадратов с ремонтом в стиле лофт. Достигается такое великолепие сносом межкомнатных перегородок. Они производят впечатление, однако, как показывает практика, далеко не в каждой из таких квартир перепланировка узаконена. Если вы готовы к покупке с неузаконенной перепланировкой, смело торгуйтесь - вполне возможно, что ее можно купить по цене ниже, не взирая на великолепный ремонт. Продавец должен знать, что не каждый покупатель пойдет на такую сделку.

Как проверить, узаконена ли переделка? Попросите у продавца техпаспорт на квартиру и сверьте ее состояние с планом в документе. Вы должны понимать, что в дальнейшем не всякую перепланировку можно узаконить и в любом случае, это займет достаточно много времени. Иначе потом уже вам придется оплатить штраф и возвращать жилье в первоначальный вид. Если вы не хотите идти на такой риск, пообещайте продавцу подождать, пока он ее узаконит, составьте предварительный договор с указанием сроков, в которые он должен подготовить документ, внесите возвратный задаток, чтобы зафиксировать цену на квартиру.

Это тем более важно, если вы не собираетесь жить в этой квартире до старости. Перевод на высокооплачиваемую должность в другой город, переезд в большее по площади жилье, переезд в более комфортный район - в жизни случается многое.

Отказ от услуг риэлторов

Услуги риэлтеров при покупке квартиры стоят не так дорого, как это кажется. Если при продаже некоторые люди рассматривают вариант отказа от риэлтора, то при покупке это крайне не рекомендуется. Чем поможет риэлтор при выборе и покупке жилья:

• Точно сориентирует вас по планировкам и ценам;
• Договорится с продавцом, чтобы квартиру не продали без показа вам;
• Организует для вас все показы;
• Проверит документы на квартиру у продавца;
• Юридически проверит квартиру на чистоту: на наличие несовершеннолетних собственников, третьих лиц, имеющих право проживания;
• Обоснованно попросит скидку у продавца;
• Проверит договор и оформит все документы;
• Оформит сделку.

Достаточно часто покупка квартиры является звеном большой цепочки сделок. Вы продаете свою, покупаете новую, ваш продавец покупает себе квартиру. При этом никто не хочет сидеть с деньгами неделю в ожидании своей сделки. Такие длинные цепочки оформляются в один день. Ипотека, маткапитал, дети собственники, покупка залоговой квартиры - риэлтор возьмет на себя решение самых сложных вопросов.

Неумение торговаться

Большая ошибка - неумение торговаться. В некоторых случаях умение аргументированно обосновать свою цену поможет выиграть до 10 % от первоначальной заявленной стоимости, если она явно завышена. Если квартира продается по среднерыночной цене, смысла предлагать торг, опираясь на небольшие недостатки квартиры, нет.

Отсутствие предварительного договора

Если у вас выстраивается цепочка продаж: то есть, вы продаете свою квартиру, покупаете новую, обязательно нужно оформить предварительный договор с продавцом вашей будущей квартиры. В противном случае он спокойно может согласиться на более выгодное предложение и вы останетесь без квартиры. В предварительном договоре закрепляется первоначальная сумма сделки. Скрепляется договор внесением задатка. Можно и нужно оговорить условия отказа от сделки - например, выплата компенсации в определенной сумме.

Не проверить, кто зарегистрирован

Это важный момент, так как у продавца собственника запросто может оказаться в наличии официальный супруг, с которым он не живет уже пол жизни и о существовании которого он сам забыл. Но этот самый супруг может возникнуть из небытия и в течение срока давности (в Беларуси – 10 лет) оспорить вашу сделку на основании отсутствия его согласия на продажу. Еще один нюанс - есть люди, которые имеют право пожизненного проживания в квартире. Например, на основании отказа от приватизации. Процесс проверки юридической чистоты квартиры лучше доверить юристу агентства недвижимости, с которым вы сотрудничаете.

Подружиться с соседями

Забывать об этом не стоит. Кто как не соседка расскажет вам о возможных канализационных проблемах в подвале, шумных людях этажом выше и некоторых проблемах с водой? Именно из общения с соседями вы узнаете реально, что можно ожидать от квартиры. А идеальных квартир точно не бывает. Кстати, не забудьте спросить хороший ли детский садик, школа во дворе, далеко ли поликлиника и какие есть проблемы в доме. Лишним точно не будет.

Забыть о капремонте

Это важный момент, если вы покупаете старое жилье, например, квартиру в сталинке. Вполне возможно, чтобы вы сразу захотите заняться ремонтом, а если капремонт будет проводиться в течение 2-3 ближайших лет, то возможно менять пока сантехнику и плитку в ванной не стоит.

Забыть о вероятных наследниках

Это еще одна причина обратиться в агентство недвижимости для проверки чистоты недвижимости. Если вы покупаете квартиру, владелец которой недавно вступил в наследство, вам нужно проверить, нет ли других наследников. Сами понимаете, что при оспаривании такой сделки статус добросовестного приобретателя многого не даст.

Как избежать ошибок, покупая недвижимость

Среднестатистический белорус за жизнь переезжает один-два раза, не больше. Поэтому к сделке есть время подготовиться:

• Внимательно осмотреть квартиру, дом, поговорить с соседями;
• Проверить документы, заказать проверку юридической чистоты в агентстве недвижимости;
• Воспользоваться услугами хорошего риэлтора.

Покупка жилья - это дело, которое не требует торопливости. В любой момент вы можете составить предварительный договор и внести задаток. Кстати, существует 2 вида задатка - возвратный, который возвращается при отмене сделки и невозвратный, который придется оставить второй стороне при отмене сделки. Но главное - это не совершать ошибки при покупке вторичного жилья, о которых вы тут прочитали.