Служба качества компанииСложно представить современную сделку по недвижимости, которая бы происходила без участия риэлтора. И все же остались еще граждане, которые максимально стараются обойтись без посредников. Но такая экономия обращается во вред прежде всего инициатору сделки – тому, кто задумал обзавестись жильем или наоборот, продать. Корень подобного отношения кроется в незнании. Чтобы осознанно принять или отказаться от услуг специалиста, нужно четко представлять себе его задачи, из чего складывается стоимость услуг риэлторов.
Варианты сотрудничества
Первый пункт услуг любого риэлторского агентства – консультации. То есть специалист должен получить у клиента полную картину того, что тот хочет получить, собирать информацию, выявить его потребности. После уже он принимает решение о выстраивании стратегии своей работы, в зависимости от того, что собирается делать гражданин – покупать или продавать недвижимость. Оплата риэлторских услуг при продаже квартиры складывается из объема работы, стоимости самого жилья.
Продажа
В этом случае специалист:
- проводит сравнительный анализ объектов рынка, изучает предложения с оптимальной стоимостью;
- создает спрос на недвижимость;
- разрабатывает и проводит маркетинговую кампанию;
- приглашает потенциальных покупателей на встречи, организует переговоры.
Его задача – привести стороны к выгодному решению. После достижения соглашения по объекту, риэлтор, при поддержке юридического отдела фирмы, проводит сделку.
Покупка
Кто платит риэлтору при покупке квартиры, в данном случае очевидно. Посетитель заявляет, что хотел бы приобрести жилплощадь и ориентирует на примерный бюджет.
Риэлтор:
- поднимает и анализирует предложения на рынке;
- выбирает подходящие предложения, собирает по каждому информацию;
- организует показ квартир для клиента и выезжает вместе с ним на осмотр;
- ведет переговоры с хозяином, может торговаться.
Если рассматривается ипотека, он выходит на ипотечного менеджера, совместно с ним выбирает наиболее выгодную для заявителя ипотечную программу. После достижения соглашения подписываются документы. Покупатель осматривает квартиру и, если она ему нравится, представители агентства готовятся к сделке.
Из чего складывается работа агентов
Одной только консультацией и бумажной работой дело не ограничивается – риэлтору предстоит провести целый комплекс мероприятий, гарантирующих безопасность продажи. В юридически чистой сделке и скорейшем заселении заинтересованы все стороны, поэтому обычно риэлторы не просто подбирают подходящий под бюджет вариант недвижимости, но и проверяют его. Обычно это обходится в сумму в 60 базовых величин.
Это не только проверка на возможных скрытых жильцов и обременений – штрафы за неоплаченные коммунальные услуги и капитальный ремонт, начисленные пени могут осложнить жизнь не меньше, ведь в случае отчуждения они лягут на плечи нового хозяина. Риэлторы выявляют круг лиц, которые могут так или иначе претендовать на квадратные метры, убеждаются, что не будет нанесен урон несовершеннолетним, недееспособным гражданам, проверяют, есть ли задолженности по коммуналке. Они же контролируют своевременное снятие с регистрации прежних жильцов, состояние квартиры.
После проведения сделки специалисты агентства передают новому собственнику пакет правоустанавливающей документации и ключи.
Можно ли обойтись без посредников
Отношение к риэлтору до сих пор остается предвзятым у многих граждан и часто сделки проходят без их сопровождения. Зачем платить посреднику, если можно сделать все самостоятельно, пусть и потратить на это чуть больше времени. Ошибка заключается уже в самом этом подходе – у гражданина просто нет возможностей осуществить полную проверку квартиры.
Неважно, кто платит риэлтору покупатель или продавец – без него риск возникновения спорной ситуации повышается в разы. Малейшая ошибка, неучтенный момент в документе – и легальность продажи поставят под сомнение. Если в ней не участвовали риэлторы, покупатель не предъявляет договор и чек об оплате их услуг, то при конфликтной ситуации он не сможет обратиться в лицензирующий орган или сослаться на законодательство о защите прав потребителей. Неожиданно возникшие жильцы или неснятый арест жилья не самое серьезное, что может ожидать покупателя, который сэкономит на оплате своей же защиты. Может начаться долгая тяжба с взысканием и потеря площади и денег.
Квартиру продал не собственник
Подобный казус встречается очень редко. Обычно такая сделка не проходит, потому что нечестного продавца выявляют уже на этапе предварительной проверки квартиры. Но даже если риэлтор пропустит этот момент (что в нашем агентстве исключено т.к. всё проверяется юридическим отделом), продажу не зарегистрируют.
В любом случае, планируется ли отчуждение через посредников или нет, нужно тщательно проверять документацию на квадратные метры и лиц, которые там были или остаются зарегистрированными. Первый и главный документ – свидетельство о праве собственности, где стоят данные юридического хозяина. Бывает так, что продажа идет по доверенности, это разрешено. В этом случае нужно тщательно изучить и доверенность.
Кто будет платить
Остается последний вопрос – кто должен оплачивать услуги риэлтора. Если ответить просто – клиент, который обратился в компанию. То есть обязанность ложится на того, кто нанимает агентство для решения вопроса недвижимости. Это может быть человек, который накопил необходимую сумму или хочет взять ипотеку. Или наоборот, тот, который желает быстрее продать свои квадратные метры.
Если собственник обращается в агентство, агент работает в интересах продавца – назначает стоимость объекта, создает спрос. Он также ведет переговоры, торгуется, организует юридическое сопровождение.
От чего зависит стоимость риэлторской работы
Для всех компаний Беларуси существуют установленные государственные тарифы (ставки). Обычно комиссия риэлтора составляет 1-3% от стоимости недвижимости, которая указывается в договоре во время сделки. Оплата услуг таким образом зависит от конкретной стоимости самого объекта. Но обычно риэлторам приходится проделать гораздо больше работы, чем "подобрал – показал – вывел на сделку". Часто это работа с госорганами, помощь в судебных тяжбах. Но даже в этом случае расходы на услуги агентства не вырастут.
Есть случаи, когда риэлторы не берут комиссию – например, если речь идет о покупке квадратных метров в новостройке.
Правило здесь одно: честный специалист никогда не просит деньги вперед. Оплата услуг риэлтора идет только за уже проделанную работу. Если агент настаивает на предоплате, хотя сделки еще нет, это повод обратиться в другую фирму.
Зачем нужен договор
Если агентство или частный риэлтор работает законно, с ним заключают договор, где подробно прописывают все цифры, обязанности и ответственность сторон. Он обеспечивает гарантии обеим сторонам. Компании – получение полной оплаты за посредничество и все услуги, покупателю или продавцу – быструю сделку. Агенты, которые навязывают свои услуги и работают без договора, встречаются все реже.
