Служба качества компанииПредставьте: вы владеете квартирой и успешно ее сдаете. Но планы меняются, и недвижимость нужно продать. Главный вопрос – что делать с жильцами? Продажа объекта с таким «обременением» кажется сложной задачей. На деле все решаемо. Важно лишь знать законы и правильно выстроить диалог с арендаторами и потенциальными покупателями.
Разрешено ли продать недвижимость с арендатором и что говорит закон
Многие собственники волнуются о законности такого шага. Спешим успокоить: закон полностью на вашей стороне. Статья 588 Гражданского кодекса РБ гласит, что смена владельца не отменяет договор аренды (найма). Это значит, вы можете продать квартиру с арендаторами. Их официальное согласие для этого не требуется.
Для нового хозяина все условия старого договора сохраняют силу до конца срока. Он просто займет ваше место в качестве арендодателя. Таким образом, продажа такой недвижимости абсолютно законна и прозрачна. Более того, закон защищает права арендаторов, гарантируя им право на проживание в безопасном, чистом и пригодном для жилья помещении до завершения срока действия их договора. Это также накладывает на нового собственника обязанность по поддержанию жилья в надлежащем состоянии и соблюдению всех условий, указанных в договоре.
Нужно ли выселять арендатора перед сделкой
Этот аспект напрямую зависит от целей вашего покупателя. Действующий договор найма жилого помещения защищает права квартиросъемщика. Он может законно жить в квартире до завершения соглашения.
Прекратить договор раньше срока можно лишь в трех случаях:
- По взаимному согласию сторон (арендодателя и арендатора).
- Из-за серьезных нарушений со стороны жильца (например, несвоевременная оплата, порча имущества).
- Через судебное решение в других предусмотренных законом случаях.
Если ваш клиент ищет вторичное жилье для себя, освобождение квартиры, скорее всего, станет ключевым условием сделки. Мало кто захочет ждать или заниматься процедурой выселения. Но если покупателем выступает инвестор, наличие порядочных жильцов – это большой плюс. Он начнет получать доход с первого дня, что делает объект более привлекательным с точки зрения вложений.
Как продать квартиру с арендаторами
Реализация объекта с жильцами требует деликатности и четкого плана. Чтобы все прошло гладко, действуйте по следующей схеме:
- Уведомите арендаторов и договоритесь о сотрудничестве. Сначала уведомите арендаторов о своих намерениях. Честный разговор поможет избежать конфликтов и договориться о времени для показов. Будьте готовы к тому, что арендатор может негативно воспринять новость и, ссылаясь на условия договора, может мешать показам. Поэтому так важно обсудить все детали заранее. Небольшая скидка на аренду в месяц продажи или денежная компенсация за беспокойство может стать хорошим стимулом для их помощи.
- Рассмотрите выкуп жильцами. Рассмотрите еще один вариант: предложите выкупить квартиру самим жильцам. Они уже знают все плюсы и минусы объекта, и это может ускорить сделку. Кроме стандартной покупки, можно обсудить аренду с правом выкупа. Правда, составление такого документа требует знаний, поэтому здесь могут помочь риэлтерские услуги или юридическая консультация.
- Контролируйте показы. На показах лучше присутствовать лично. Некоторые жильцы не заинтересованы в быстрой продаже и могут намеренно показать квартиру в плохом свете (например, указать на выдуманные проблемы или создать беспорядок). Ваш контроль поможет грамотно презентовать объект, фокусируясь на его достоинствах и перспективах.
- Обеспечьте юридическую прозрачность. Ключевой юридический момент – вы обязаны сообщить покупателю о действующем договоре аренды и предоставить его копию. Сокрытие этого факта может привести к отмене сделки через суд, так как покупатель не был осведомлен об обременении. Это регулируют статьи 179 и 180 ГК РБ. Полная прозрачность – ваш главный союзник.
Покупают ли квартиры с арендаторами и каковы риски
Спрос на такие объекты специфичен.
Если человек ищет дом для своей семьи, наличие жильцов станет для него помехой. Такие клиенты либо откажутся от просмотра, либо потребуют большую скидку, чтобы компенсировать ожидание и возможные расходы на выселение.
Совсем другая картина с инвесторами. Для них продать недвижимость с арендатором – это идеальный вариант. Они получают готовый бизнес, который приносит прибыль сразу после перехода права собственности. Инвестору не нужно тратить время на поиск жильцов и ремонт, чтобы подготовить квартиру к сдаче.
Риски при продаже арендной недвижимости
Узкий круг клиентов и долгие сроки продажи. Это основная сложность для собственника. Чтобы успешно продать квартиру с квартирантами, важно четко понимать, кто ваш покупатель (в идеале, инвестор) и, возможно, снизить цену.
Человеческий фактор. Ваши отношения с жильцами играют большую роль. Если они плохие, это может создать трудности, как уже было сказано (отказ пускать на показы, создание беспорядка, предоставление ложной информации покупателям).
Хорошие отношения с жильцами – залог успеха. Юридически сделка не усложняется. Главное – полная прозрачность и грамотная презентация объекта как инвестиционно привлекательного.
Продажа квартиры с жильцами – это реальная задача. Ключ к успеху лежит в знании законов (о сохранении договора найма при смене собственника) и честном диалоге со всеми сторонами. Определите стратегию, подготовьте документы (копия договора найма для покупателя) и будьте готовы к конструктивному разговору. Если ваш целевой покупатель – инвестор, сделка пройдет гораздо быстрее и без сложностей.
Однако, для инвесторов, стремящихся к пассивному доходу, такая квартира может стать настоящей находкой. Грамотная презентация объекта как "готового бизнеса" с уже налаженным денежным потоком – ключ к быстрой и успешной продаже.
Понимание юридических нюансов и построение доверительных отношений с арендаторами с самого начала процесса значительно снижают риски и помогают избежать конфликтных ситуаций. В конечном итоге, успех сделки зависит от вашей готовности быть честным и открытым со всеми сторонами, а также от умения превратить "недостаток" в очевидное преимущество для правильного покупателя.
