Недействительные сделки. Признание и последствия в РБ.

• Согласно пункту 1 статьи 167 Гражданского кодекса РБ: "Сделка является недействительной по основаниям, установленным настоящим Кодексом либо иными законодательными актами, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка)."

Зачастую, итогом недействительной сделки является необходимость сторон возвратить полученное по ней друг другу: продавец возвращает покупателю деньги, а покупатель продавцу объект недвижимого имущества.

Оснований для признания сделки купли-продажи недействительной достаточно, и все они изложены в статьях 169 - 180 Гражданского кодекса Республики Беларусь, как и правовые последствия - статья 168.

Ниже приведены наиболее частые основания, по которым сделки с недвижимостью признаются недействительными.

• Совершение сделки с гражданином, не способным понимать значение своих действий и руководить ими.

Это основание характерно для тех случаев, когда стороной сделки, чаще продавцом, выступает внешне здоровый, человек (но может состоять на учёте у специалистов по профилю психиатрия, наркология), не лишённый и не ограниченный судом в дееспособности, но не понимающий и предвидящий последствий продажи недвижимости в Республике Беларусь, вследствие скрытого течения душевной болезни, возрастных изменений, разного вида злоупотреблений и т.п.. На практике, такие продавцы могут продать квартиру за несоразмерно низкую цену, или вовсе подарить, получить не всю сумму, не понимать, что больше не смогут вернуться домой и оказаться на улице и т.п.

• Помимо указанного выше основания, достаточно часто сделки с недвижимостью признаются недействительными в связи наличием притязаний со стороны третьих лиц.

На практике это выглядит так:

- при продаже объекта недвижимости, не было получено согласие бывшего супруга (даже если с момента расторжения брака прошли десятки лет), в этом случае бывший супруг вправе подать иск и оспорить сделку;

- после продажи объекта недвижимости выяснилось, что имелись потенциальные наследники, которые также вправе оспорить сделку в установленные сроки, претендуя на причитающуюся им долю;

- продажа доли была совершена с нарушением преимущественного права покупки, когда любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.         

• Нередки случаи недействительности сделки, совершенной под влиянием обмана.