Служба качества компанииПриобретение жилплощади, где была проведена, но не узаконена перепланировка, нередко сопровождается заботами и хлопотами. На этапе перехода прав собственности невозможно проверить, насколько достоверны предоставленные продавцом сведения о статусе и состоянии жилья (т. е. актуальность данных в техпаспорте). Даже тщательная проверка документов может оказаться бесполезной.
Связано это с тем, что переустраивающий квартиру собственник может нарушить требования безопасности, изначально запланированные архитекторами и инженерами при возведении дома. Объединение или деление комнат, перенос кухни или санузла, а главное, снос стены (в худшем случае капитальной) может привести к выходу из строя различных инженерных систем. Известны случаи обрушения полов, появления трещин в несущих конструкциях и даже разрушения части зданий, где жильцы самовольно меняли планировку.
Если куплено такое жилье
Продавцы, к сожалению, могут скрывать от покупателей сведения о том, что в помещении были проделаны те или иные, не оформленные должным образом строительные работы. В случае, когда информация об этом выявилась постфактум, новый владелец имеет полное право потребовать определенную сумму для возмещения расходов на самостоятельное узаконивание (либо ремонт с целью исправить нарушения). В Беларуси это оговаривает ст. 528 Гражданского кодекса РБ.
На бывшего владельца, отказавшегося компенсировать ущерб добровольно, можно подать в суд. Начать нужно с подачи искового заявления, это запустит судебный процесс.
Риски при покупке
Перед приобретением квартиры, пространство которой было перепланировано, но не задокументировано, рекомендуется договориться о снижении стоимости. Повод вполне легален, поскольку приобретение такой жилплощади автоматически грозит:
- штрафами (самовольное переустройство жилых помещений запрещено);
- необходимостью вернуть все в исходное состояние с проверкой соответствующими органами, если узаконивание невозможно.
Очевидная финансовая выгода при сделке с подобным жильем может оказаться иллюзорной из-за не выявленных вовремя нюансов, связанных с юридическими процессами. Важно учитывать это, взвешивая риски — чтобы не терять попусту время и прочие ресурсы.
Подстраховка
Обезопаситься от неприятностей — с другим участником сделки, с соседями, контролирующими организациями и т. д. — можно, если четко прописать условия перехода прав на спорную недвижимость в предварительном договоре, а также акте приема-передачи. Продавец отмечает, какие неузаконенные мероприятия были проведены, а покупатель подтверждает, что ознакомился и согласен с этими сведениями.
Без согласования допускается:
- Прокладка новых труб для ванной, туалета.
- Замена проводки со штроблением стен.
- Замена (но не изменение места размещения) оконных, дверных конструкций, а также мойки, раковины, унитаза, ванны, биде.
- Выравнивание стен, потолка под обои, покраску и прочую отделку.
Однако объединять спальню, гостиную или кухню друг с другом, равно как с балконом или лоджией, без подтверждения допустимости со стороны властей запрещено.
Опять-таки, если сведения о более серьезных изменениях планировки были намеренно скрыты от нового владельца, он согласно закону вправе обратиться к предыдущему с претензией для улаживания юридических вопросов. Законодательство в этом отношении держится на стороне покупателя.
Спрос на квартиры с перепланировками
Чем выше цена недвижимости с проблемной документацией, тем скептичнее относятся к ней потенциальные покупатели. Особенно если она предлагается по рыночной стоимости. Владельцу, который не в состоянии решить юридические проблемы самостоятельно, следует постепенно снижать итоговую цену.
Допускается вариант, при котором перепланировочные мероприятия узакониваются на этапе, когда подписывается договор задатка. Это удобно продавцам, финансово неспособным оплатить штраф и создание нового архитектурно-строительного проекта.
Подтвержденная документами прозрачность характеристик жилья, связанных с требованиями законодательства, обычно помогает осуществить продажу с очевидной выгодой.
